شماره تماس با وکیل ملکی معتبر 09124970000
در این مقاله برآنیم که دررابطه با :
-فروش مال و ملک مشاع
-چگونگی تقسیم مال و ملک مشاع
-افراز
-تفکیک
-تفاوت های افراز و تفکیک
و سوالات مربوط به آن توضیحات مختصری ارائه دهیم .
البته ذکر این نکته ضروری است که مشکلات و پرونده های ملکی با حضور وکیل تخصصی ملکی بجهت تنظیم لوایح و دفاعیات تخصصی در این امور ضروری است.
فروش مال مشاع :
با استناد به ماده 583 قانون مدنی که آمده است :
هر یک از شرکا میتواند بدون رضایت شرکای دیگر سهم خود را جزئا یا کلا به شخص ثالثی منتقل کند .
در متن این ماده ، قانونگذار صراحتا اجازه ی فروش ملک مشاع را به هریک از شرکا داده است ،
بنابراین هریک از مالکان مشاع بدون اجازه ی دیگری میتواند ( نسبت به سهمی که مالک آن است )
اقداماتی از قبیل فروش ، رهن و یا اجاره را انجام دهد.
نحوه تقسیم مال مشاع
مال مشاع را به سه حالت میتوان تقسم نمود :
1 . تقسیم به افراز
2 . تقسیم به تعدیل
3 . تقسیم به رد
منظور از افراز مال چیست ؟
افراز به معنی جدا کردن بخشی از سهم یکی از شرکا از سایر شرکا یا به عبارتی جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگرمیباشد.
افراز به دو دسته ی اجباری و اختیاری تقسیم میشود :
افراز اجباری بدین معنی میباشد که مالی به حکم دادگاه مفروز شود
و افراز اختیاری همانطور که از نامش پیداست ، مفروز نمودن مال توسط شرکا به تصمیم دلخواه خودشان میباشد.
تقسیم به تعدیل :
در تعدیل ، اگر مال مشاع مثلی باشد به نسبت سهم شرکاء افراز میشود و اگر قیمی باشد برحسب قیمت تعدیل میشود .
تقسیم به تعدیل زمانی انجام میشود که اجزا ملک مشاع ارزش یکسانی نداشته باشد .
نکته : در تقسیم تعدیل ، ملک مشاعی باید ارزیابی و قیمت گذاری شده باشد.
تقسیم به رد :
ما زمانی از تقسیم به رد استفاده میکنیم که با تقسیم به افراز و تعدیل عدالت برقرار نشده باشد
گاهی در افراز و تعدیل و کم و زیاد کردن مساحت یا عین ، توازن ایجاد نمیشود.
بنابراین با آوردن مال یا وجهی ازخارج سعی در برقراری عدالت میکنیم .
تفکیک ملک مشاع
زمانی از واژه ی تفکیک استفاده میکنیم که بخواهیم مال غیرمنقولی را که دو یا چند نفربه طور مشترک صاحب آن هستند را به قطعات کوچکتر تقسیم کنیم. تفکیک ملک فقط تقسیم کردن سند برای شرکاست ؛
بنابراین در تفکیک ملک باید سند مجزایی برای هرکدام از صاحبان ملک صادر شود.
تفاوت های مفروز و تفکیک
1.در تفکیک مشاع یا غیر مشاع بودن ملک شرط نیست اما در افراز، ملک حتما باید مشاع باشد.
2.در تفکیک، مال قطعه قطعه میشود و برای هر قطعه سند جداگانه ای صادر میشود که اعتبار آن برابری میکند با سند قبلی ،
ولی در افراز علاوه بر تقسیم ملک مشاع تعیین سهم مالکان مشاعی هم صورت میگیرد و قطعاتی که مفروز شده اند به اندازه ی سهم مالکان مشاع به وی اختصاص می یابد.
- تفکیک طی صورتجلسه تفکیکی انجام میشود ولی دستور افراز از سمت دادگاه یا دفتر ثبت صادر میشود.
- در تفکیک مال ممکن است برای یک شخص باشد و یا بیشتر که درخواست تفکیک می کنند ولی در افراز حتما مال باید مشاع باشد .
5 .در مراحل اولیه تفکیک نیازی به بررسی کل سهم ( یعنی 6 دانگ) نمیباشد اما درافرازدر همان ابتدا باید سهم هریک از شرکا مورد توجه قرار بگیرد.
6.در تفکیک سهم هریک از مالکان جدا میشود وملک از حالت اشاعه خارج میشود ولی در افراز فقط سهم شخصی که درخواست افراز داده جدا میشود و مابقی ملک همچنان مشاع باقی میماند.
7.مرجع صالح رسیدگی به اعتراض ، در تفکیک اداره ی ثبت میباشد اما مرجع صالح رسیدگی در اعتراض بر افراز دادگاه میباشد.
رد کردن اظهارنامه افراز امریست تخصصی که باید توسط کارشناسان خبره صورت بگیرد شما عزیزان میتوانید در این حوزه با وکیل تخصصی ملکی در آسایش گستران در ارتباط شوید.
سوالات متداول ملک مشاع :
آیا فروش ملک مشاع توسط شریک امکان پذیر میباشد ؟
خیر؛ طبق ماده 31 قانون مدنی هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمیتوان خارج کرد مگر به حکم قانون.
به استاد این ماده فروش ملک مشاع توسط شریک بدون اجازه مالک آن ممکن نمیباشد و اگر شخصی چنین کاری را انجام دهد ، معامله فضولی میباشد و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.
آیا میشود ملک مشاع را اجاره داد ؟
ماده ی 475 قانون مدنی میگوید : اجاره ی مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک .
اجاره ی ملک مشاعی زمانی درست میباشد که به شرکای دیگر ضرر نرساند
اگر مستاجر به ملک ضرری وارد نماید ، دیگر شرکا میتواند از دادگاه حکم خلع ید وی را بگیرند.
در شرایطی که ملک قابل افراز نباشد به چه مرجعی باید مراجعه کرد ؟
زمانی که به هر دلیلی غیرقابل افراز بودن ملک توسط مراجع ثبتی اعلام شود ،
گواهی نامه های مبنی بر عدم قابلیت افرازبه شخص داده میشود و شخص درخواست دهنده افراز میتواند درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه برده و طرح دعوا کند.
افراز آپارتمان به چه صورت انجام میشود؟
افراز آپارتمان ها بعد از تکمیل و توسط دفتر اسناد رسمی انجام میشود.
شهرداری برای ساختمان های ساخته و تکمیل شده گواهی پایان کار صادر مینماید
و همچنین در اپارتمانهای نیمه کاره گواهی عدم خلاف صادر میکند
مالکین پس از دریافت این گواهی ها میتوانند آپارتمان را به فروش برسانند.
به طور کل تقسیم کردن مال مشاعی امریست تخصصی که باید توسط کارشناس صورت گیرد ،
شما عزیزان میتوانید برای سهولت در این امر به موسسه ی حقوقی آسایش گستران مراجعه کنید و کار خود را با خیال آسوده به گروه وکلای آسایش گستران بسپارید .